现在手里有一套标价 100 万的房子，放到五年之后到底能值多少钱？这个问题最近被问得越来越多。网上两边吵得厉害，一派说政策松绑之后房价会迎来报复性上涨，另一派断言大部分城市的房子会持续贬值，甚至砸在手里卖不掉。
现实其实没有这么非黑即白。我身边就有两个很直观的例子：老家亲戚在北方县城全款买的新房，挂了快一年，每次降价十几万都没人看房；而朋友在杭州主城区的小户型，稍微降一点价，一周之内就有好几波人来看。两种行情，天差地别。
深究背后逻辑就会发现，全国普涨普跌的时代早就结束了。
未来五年楼市最大的特征就是极致分化，同样是 100 万的房子，放在不同城市、不同地段，五年后的实际价值可能差出几十万。接下来结合最新的数据和政策走向，给大家算一笔明白账。
我判断，接下来这五年会是中国楼市价值重构最关键的周期。以前闭眼买房就能赚钱的逻辑彻底失效，房子不再是统一的 "保值资产"，而是开始分层。核心城市核心地段的优质房产会继续穿越周期，而人口流出、产业薄弱的地方，房子会慢慢从资产变成负担。
先看最新的官方数据。国家统计局近期发布的 70 城房价数据显示，全国新建商品住宅价格同比整体仍在下行，但一线城市已经出现明显分化，上海逆势保持正增长，北京、广州、深圳则呈现不同程度的回落。这种分化不是暂时现象，而是长期趋势的开始。
政策端的导向也非常清晰。中央反复强调 "房住不炒" 的基调没有变，现在的政策组合拳核心是托底稳市，而不是推高价格。控增量、去库存、优供给是主线，很多地方通过收购存量商品房转保障房的方式消化库存，而不是放水刺激需求。
站在旁观者视角来看，这轮调整和以往任何一次都不一样。过去每次楼市下行，政策一松就会迎来普涨，是因为当时城镇化还在快速推进，人口红利还在，居民加杠杆的空间也足。现在这些底层条件都变了，再用老经验判断未来，很容易踩坑。
人口是房价最核心的长期逻辑。2025 年全国人口继续保持小幅负增长，主力购房人群的总量在收缩，但人口向省会城市、都市圈集聚的趋势没有变。有人口持续流入的地方，房价就有支撑；人口持续流出的地方，阴跌会是常态。
具体到 100 万的房子五年后值多少钱，我们可以分几个档位来看。第一档是一线城市核心板块。中指研究院的数据显示，上海二手房价格已经连续多月环比回升，深圳核心区也开始企稳。高盛的研报也判断，一线城市中心区住宅价格未来几年会有修复性回升。
我觉得，北上广深核心地段的次新房、学区房、地铁盘，是这轮周期里最抗跌的资产。产业硬支撑摆在那里，人口净流入没停过，地段稀缺性复制不了。按年均 4% 左右的复利涨幅算，现在 100 万的核心区房产，五年后大概在 120 万到 125 万之间，更关键的是想卖就能卖出去，流动性本身就值钱。
第二档是强二线城市主城区。像杭州、成都、武汉、西安这些强省会，人口还在持续流入，产业基础也扎实，本地刚需和改善需求能托住市场。但这些城市郊区和远郊的供应量很大，分化也很严重。主城区的优质楼盘基本能稳住，五年下来可能微涨或者持平。
具体算下来，强二线主城区 100 万的房子，五年后大概在 105 万到 110 万区间。听着好像没赚多少，但要考虑到持有成本，房贷利息、物业费、折旧这些加起来，其实投资属性已经很弱了，更多是居住价值的体现。
第三档是普通地级市和三四线城市的主城区。这一档的情况就不太乐观了。大部分普通地级市没有强产业支撑，人口被省会城市虹吸，本地能买房的家庭基本都有房了，需求增量有限。供应量却不小，前几年土地卖得多，库存压力大。
从实际落地结果来看，这类城市 100 万的房子，五年后大概率在 90 万到 95 万之间，也就是小幅贬值。如果是房龄老、户型差、没有学区的老破小，贬值幅度会更大。而且更头疼的不是价格跌多少，是想卖的时候找不到接盘的人，挂牌半年没人问是常事。
第四档是县城和远郊板块。这是风险最高的一档。很多县城现在的问题不是房价跌多少，是根本没有二手房市场。新房卖的时候热火朝天，等到你想转手的时候才发现，本地人都有房子，外地人不会来买，挂多少钱都没人接。
我判断，人口流出的县城，现在 100 万的房子，五年后可能只剩五六十万，而且这个价格还未必能成交。更极端的情况是，有些远郊大盘、文旅盘，最后会变成 "鬼城"，房子砸在手里租不出去也卖不掉，每年还要交物业费，真的成了负资产。
除了城市等级，房产品质也越来越重要。以前房子供不应求，只要是房子就能涨，品质差点没关系。现在存量时代，买家的选择多了，对居住品质的要求越来越高。物业好、户型好、小区环境好的房子，抗跌能力明显更强。
老破小的贬值速度会越来越快。尤其是没有电梯、没有物业、房龄超过二三十年的老房子，以前还能靠学区撑一撑，现在学区政策一直在变，多校划片、教师轮岗逐步推开，学区的溢价在缩水。失去学区加持的老破小，价值会加速回归。
结合整件事的走向分析，未来楼市的投资逻辑会彻底改变。以前买房赚的是城镇化和货币放水的钱，是时代给的红利。以后买房要赚的是城市发展和产品溢价的钱，只有选对城市、选对地段、选对产品，才能保值增值，选错了就是财富缩水。
很多人关心，政策会不会再出强刺激，再来一次全面上涨？我觉得可能性很小。现在政策的目标非常明确，就是稳，既不让它大跌引发金融风险，也不让它大涨透支居民购买力。房地产从经济增长的发动机，慢慢变成了压舱石，定位已经完全不同。
货币环境方面，虽然整体流动性充裕，但信贷资源正在向科技创新、高端制造、新能源这些实体产业倾斜，房贷不再是银行的优质香饽饽。靠大水漫灌推高房价的基础条件已经不存在了，这一点一定要有清醒的认识。
对于普通人来说，接下来五年买房的思路必须换。如果是刚需自住，在自己工作生活的城市，选主城区、选配套成熟的地方、选品质好的小区，该买就买，不用等大跌也不用盼大涨，房子本质上就是用来住的。
如果是投资为目的，就要非常谨慎了。闭着眼睛买房就能赚钱的时代真的过去了。现在买房投资，对专业能力的要求很高，选错城市、选错地段、选错产品，都可能亏钱。与其乱买房，不如把钱放在更稳妥的地方。
现实给出的答案已经很直白了：未来五年，房子会加速分化。好房子越来越值钱，差房子越来越难卖。100 万的房子五年后值多少钱，答案不在宏观数据里，而在你这套房具体的城市、具体的地段、具体的品质里。
最后想和大家说几句心里话。房子承载了太多中国人的财富和情感，很多家庭半辈子的积蓄都在房子里。但我们也要认清时代的变化，不要用过去的经验套未来的行情。理性看待房价涨跌，房子最终还是要回归居住属性。
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